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索引号 003030256/201812-00021 信息分类: 本级解读
内容分类: 综合政务,  城乡建设、环境保护,  公民,  其他,   发布日期: 2018-09-29
发布机构: 市住房和城乡建设局 发文日期:
2018-09-29
生效时间:
2018-09-29 废止时间: 有效
名称: 【部门解读】【网络访谈】市住建委副主任孔峻枫关于住宅专项维修资金相关问题政策解读
文号: 关键词:

【部门解读】【网络访谈】市住建委副主任孔峻枫关于住宅专项维修资金相关问题政策解读

发布日期:2018-09-29 作者/来源:市住房和城乡建设局阅读:170次 字体:[大][中][小] 打印

立足民生民意  服务万户千家

——住宅专项维修资金知识进社区

 

 

  间:929日上午

主 持 人:“原生态听取民意,零距离了解民生”,现场的观众朋友、收音机前的听众朋友,你们好,欢迎收听中波765千赫、调频107.9兆赫新闻综合广播,我们正在恒大御景湾小区为您现场直播,我是主持人丹华。……

今天《政风行风热线走进社区》活动的主题是“立足民生民意  服务万户千家——住宅专项维修资金知识进社区”,就公共维修基金的话题和大家交流,如果您有相关得问题也欢迎您向现场的工作人员咨询。

今天的上线单位是蚌埠市住房和城乡建设委员会,上线嘉宾是市住建委副主任孔峻枫。

在今天的节目现场,市物业科、共维基金中心设置了咨询台,欢迎市民朋友们来到直播现场就您关心的问题向住建委的工作人员进行反映和交流。

主持人:孔主任您好 !

孔主任:主持人好,观众朋友、听众朋友大家好!非常感谢广播电台给我委搭建这次交流平台,为我委走进社区,走进群众,面对面交流,听取群众对我们工作的意见和建议提供一个好机会,便于促进我委各项工作更好地开展。

主持人:我们都知道老百姓在办理房屋不动产权证的时候都会交一笔费用叫住宅专项维修资金,也就是俗称的“共维基金”,孔主任,能不能介绍一下什么是共维基金,以及我市共维基金的一些基本情况?

共维基金是随着城市的发展,城市居民住房不断增加,并随着时间的推移,需要不断维护修善而发展起来的。是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。是为了保障业主的房屋及相关共用设施设备能够得到正常的维修和更新、改造,是延长房屋的使用寿命,维护住宅小区的良好环境,保证住宅小区设施设备的正常使用的必要条件。是“取之于民,用之于民”的住房保障资金,又称房屋的“养老金”,对房屋的保值增值具有重要意义。

我市从19996月开始按照国家有关规定,执行维修资金的归集和使用制度。共维基金的管理实行的是财政专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市住建委负责全市住宅专项维修资金的管理工作,住建委所属市维修基金管理中心具体实施住宅专项维修资金的管理工作。

从近五年(2013-2017年)来看,修资金使用项目2023个,受益户数11.99万户,受益面积达1272.13万平方米。可以说共维基金作为房屋的“养老金”发挥了应有的作用。

 主持人:刚才听了孔主任关于共维基金的基本介绍,它就相当于房屋的“养老金”,对于房屋共用部位和共用设施设备的维修能够发挥一定的作用。那么孔主任,共维基金怎么交?交纳的标准是多少?

目前我市在蚌埠市房地产产权交易中心设立了专门的共维基金交存窗口,业主在办理房屋不动产登记手续时由业主直接在窗口办理交存(我市未委托任何开发公司代收代交共维基金)。按照规定,如果不交存共维基金是不准予办理房屋不动产登记手续的。

那么交存的标准主要有以下三种:

1商品住宅(含经济适用房、集资房、拆迁安置房)非住宅带电梯的由业主按照建筑面积每平方米80元标准交存;不带电梯的按照建筑面积每平方米40元标准交存。

2、住宅小区内具有单一产权且与其他物业不具有共用部位的住宅、非住宅(比如独立的别墅等)由业主按照建筑面积每平方米30元标准交存,专项用于住宅小区内共用设施设备的维修和更新、改造。

3、出售公有住房的,由业主和售房单位同时交存,业主按照购房款2%的比例交存;售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取并交存维修资金。

主持人:看来共维基金的交存是有具体标准的,那么业主交了共维基金以后,在什么情况下才能使用到这笔钱,具体都用在哪些方面?    

当住宅共用部位、共用设施设备保修期满后,发生损坏进行维修、更新和改造时就可以使用这笔资金,具体使用范围分为两个部分:一是共用部位,包括房屋的屋面、户外墙面、楼梯间、门厅、走廊等。二是共用设施设备,包括以及建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、消防设施、道路、路灯、监控、小区大门以及共用设施设备使用的房屋等等。

但以下四种情形是不能使用共维基金的:

1依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;
  2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
  3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
  4、根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

    主持人:刚才您介绍了使用共维基金必须是共用部位共用设施设备超过保修期才可以使用,可能还有很多老百姓还不清楚共维基金到底该如何申请?具体的程序有哪些?

具体使用程序是:㈠申请人制定维修预算,提出使用方案。㈡将维修预算及使用方案进行公示;㈢2/3以上受益业主表决通过;㈣申请人组织施工;㈤维修工程竣工后,申请人组织验收,并向维修基金管理中心申请划拨资金;㈥维修基金管理中心划拨资金。

前面提到的申请人也就是共维基金使用的牵头组织者,主要有这么几种:

1、实施物业管理成立主大会的,由主委员会提出

2、实施物业管理但未成立主大的,由物业服务企提出

3、未实施物业管理的,由物业所在区域居民委员会或相关房屋管理单位提出。

4、特殊情况下可由相关业主提出。

主持人:孔主任,刚才听您介绍了共维基金的使用程序,如果出现了紧急情况,比如电梯坏了,若是按照您刚才讲的使用程序,可能需要很长时间,就会影响到业主的正常使用,有没有相关的应急使用程序。

对于应急使用程序《安徽省物业管理条例》第八十九条规定,发生屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;消防设施损坏的;公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;楼体外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;二次供水设施损坏的,以及其他危及房屋安全等情形,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意后,报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用。

这一政策的实施将有利于实现物尽其用,提高共维基金的使用效率,保障人民群众的生命财产安全,维护业主的合法权益,发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。

主持人:在共维基金的使用过程中,如何确保维修费用的真实性,作为管理部门是如何监督的?

20131月市住建委和市物价局联合下发了《关于住宅专项维修资金使用实行审价的通知》,意味着我市共维基金的使用全面实行工程审价制度,规定:使用维修资金用于维修、更新和改造共用部位的项目,维修工程费用在3万元以上的;使用维修资金用于维修、更新和改造共用设施设备的项目,维修工程费用在1万元以上的;物业发生紧急情况下的维修资金使用项目,维修工程决算在5000元以上的;业主大会或2/3以上的受益业主认为应当审价的维修项目,可委托具有相应资质的审价机构进行审价。

此外,市住建委目前正在研究和制定共维基金实施招投标制度,通过审价制度和招投标制度的实施来保证共维基金的安全、透明、合理使用,防止共维基金被乱花滥用。

 

 主持人:孔主任,有些老百姓反映共维基金的使用太难,手续很繁琐,那么究竟使用难在哪里,作为共维基金管理部门针对老百姓反映的这一问题是否有相关的举措。

 我市房地产业经历近20年的高速增长,大量商品房陆续进入中高龄时期,房屋及共用设施设备的维修和更新改造项目日益增多,维修资金的使用需求呈现大幅增加趋势。伴之而来的维修资金使用难等问题已成为影响群众生活质量的重要因素。当前共维基金的使用难主要体现为业主表决难。

按照规定,除发生危及安全的几种情形外,使用维修资金需得到相关业主三分之二以上表决同意,但在使用维修资金过程中出现了业主表决难的情况,主要在以下几个方面原因:一是邻里关系问题,邻里有矛盾不愿签字;二是有些业主存在事不关己高高挂起的心态;三是有些业主对共用部位、共用设施设备的概念认识有误区,比如很多业主认为屋面只属于顶层业主的,我住楼下,我不应该承担维修费用,就不同意签字;四是遇到空置房屋或是租房的很难联系到房屋产权人,业主表决达不到三分之二以上;五是涉及到整个小区的共用设施设备的维修时,业主大会很难及时召开,申请使用单位需逐户上门征求业主意见,工作量较大,感到维修资金的使用难。

为解决业主“三分之二”表决难题,我们将采取以下措施:

一、优化表决规则,提高业主使用维修资金的决策效率。根据《业主大会和业主委员会指导规则》召开业主大会时,在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式:1、委托表决:业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;2、集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;3、默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;4、异议表决:在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

二、进一步加大政策的宣传力度,切实提高业主对维修资金政策了解和知情程度,让公众参与使用和监督管理。

三、建立维修资金紧急使用制度。发生电梯、消防、二次供水等危及安全情形的,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,经审核后,直接申请使用。

四、建设业主共同决策电子平台,积极建立和完善维修资金管理系统,便于业主通过网络平台参与小区共同事务决策,解决业主到场投票表决的难题。

 

主持人:看来涉及共用部位的维修以及共维基金的使用工作还是需要得到广大业主的支持和理解。同时作为共维基金的管理部门还是任重道远的。那么,孔主任,共维基金在使用过程中,比如楼房的单元门,它的维修费用应该动用哪些业主的共维基金,维修费用的分摊有哪些具体的规定?

共维基金的使用有规定的使用范围和分摊规则,遵循受益人和负担人相一致的原则。维修费用的分摊是由维修该共用部位共用设施设备所涉及的相关业主所拥有的物业建筑面积比例分摊到户的,比如您刚才提到的单元门,它属于本单元业主所有,维修费用应当由本单元内的业主按照其所拥有的建筑面积比例分担。其他单元的业主是不承担它的维修费用的。

具体的则是
     一、物业管理内全体业主共有的设设备的维修和更新、改造费用,由全体主按照其拥有物业建筑面的比例分

二、整幢楼或者元本体共用部位、共用设备的维修和更新、改造费用,由整幢或者主按照其拥有物业建筑面积的比例分

三、幢房屋涉及外面的费用,由修涉及范房屋垂直各层业主按照各自有物业建筑面的比例共同分;其中涉及房屋山面的费用,由修涉及范水平楼层中的各主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分

四、幢房屋不上人屋面的费用,由修涉及范垂直覆盖下各层业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分

五、幢房屋可上人屋面(包括屋面护栏费用,如所共用,由修涉及范覆盖下各所共用主,按照其拥有物业建筑面积的比例共同分;如仅为若干层业主使用,由使用层业主承担百分之五十,其余由修涉及范覆盖下其他各层业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分

六、楼梯及(包括出屋面部分)的费用

  1.各共用梯,由各层业主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分

2某些用的梯,由其用的主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分

七、住宅共用部位必要的装费用,由受益的主按照其拥有物业建筑面积的比例共同分

主大或者住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主另有决定或者金使用分的,定或者定。

 

主持人:孔主任,如果共维基金经过多年的使用,使用完了该怎么办?另外,如果共维基金还没有用完而房屋拆迁了,那剩余的的共维基金怎么处置?

您刚才所提到的第一个问题是广大业主比较关心的问题,目前我市针对这一问题的政策是这样规定的:如果业主账户的共维基金的低于首次交存30%时应及时续筹。具体续筹的标准和方案是由主委员会拟定,提交主大会决定后,由主委员会具体施。但这种规定在实际操作中有一定的困难,原因有:一是存在业主参与业主大会的积极性不高,业主大会难以及时召开。二是即使召开了业主大会,并且续筹方案也得到通过,但是真的让业主交钱的时候,还是会有部分业主不情愿。目前据我们了解,全国有极少数城市对于共维基金续筹这项工作有好的办法和措施。作为共维基金管理部门我们将会认真思考和研究,同时学习和借鉴其他城市的先进做法,制定符合实际,便以操作的续筹政策,以解决此问题,让广大业主满意。

第二个问题是有关房屋拆迁后剩余共维基金的处置问题。按照规定,业主交存的共维基金属于业主所有,如果房屋拆迁了或由于其它原因造成房屋灭失的,业主个人的共维基金帐户余额是退还给业主的。业主可携带拆迁合同等相关材料前往住建委维修基金管理中心办理退款手续。

主持人:也就是说共维基金不足了大家要再续筹,房屋拆迁了如果共维基金有结余是要退还给业主的。那么,孔主任,共维基金作为房屋的养老金,作为共维基金管理部门是如何管理的呢?

住宅专项维金的管理,是由财政设立专户实行专户用、所有权人决策、政府督的原。共维基金自存入专户之日起记账息到。共维基金的存储是和个人银行开户一样,由共维基金管理部门通过管理系统分别为每个业主以小区、楼栋、单元、楼层、户进行设立单独账户。共维基金作为房屋的养老金,只能按照国家规定购买一级市场国债和定期存款,增值部分也是纳入专户管理,在物业管理区域统筹使用。任何单位和个人不得出借、挪用住宅专项维修资金及增值部分,禁止利用住宅专项维国债、委托理财业务或将购买国债用于押、抵押等担保行。通过以上管理的规定,可以说资金的增值以及安全性是得到有效保障的。

 

主持人:刚才前面您提到了共用部位和共用设施设备,据我了解,业主享有其所有权或者使用权,但目前很多小区共用部位被用于经营,比如在电梯内做广告等,那么像这种经营所获得的收益应该归谁?

根据新修订的《安徽省物业管理条例》规定,利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。同时还应当经有利害关系的业主同意。

业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。另外,经营获得的收益还可以按照业主

 

主持人:孔主任今天着重给我们介绍了共维基金方面的情况,希望对市民朋友有所帮助,共维基金与我们每一位市民都息息相关,需要我们携手共创美好家园。

孔主任:住建委的工作宗旨就是服务百姓、保障民生,今后,我们将继续加强管理,提高服务质量,为广大市民群众提供优质的服务。


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